Guia Definitivo para Comprar seu Imóvel

Comprar um imóvel é um grande passo na vida de qualquer pessoa e pode significar, por exemplo, independência, abertura do primeiro negócio, responsabilidade, segurança — e talvez até algum desses juntos. Então, quanto maior a organização durante esse processo, maiores as chances de que a compra seja satisfatória.

Para comprar um imóvel não basta ter dinheiro no bolso. É preciso também uma boa dose de paciência para enfrentar as burocracias, como, por exemplo, a espera para a liberação dos documentos pelos cartórios do seu local.

A compra de um imóvel jamais deve ser feita se ainda houver dúvidas sobre a qualidade, documentação e procedência. Por isso, através deste guia, pretendemos ajudá-lo a entender um pouco mais sobre todas as etapas que envolvem este processo.

Boa leitura!

1 – Por onde devo começar?

Busque o apoio de uma imobiliária

Ela lhe dará segurança durante todo o processo da negociação às garantias para ambas as partes.

Procure uma imobiliária para auxiliá-lo durante todo o processo de compra do imóvel. O acompanhamento e intermediação da aquisição pode tornar tudo mais fácil e seguro, no entanto, é importante que você se certifique sobre a credibilidade da imobiliária antes de iniciar qualquer relação.

Pode parecer simples, mas saber qual a estrutura dessa empresa e o compromisso dela com a sua compra pode mudar os rumos de sua busca, afinal, um imóvel é um bem de alto valor, e por esse motivo, saber quem está lhe apoiando pode fazer grande diferença a curto, médio e longo prazo.

A oportunidade de conversar com o gerente de vendas, por exemplo, pode ser muito rica, no geral, são profissionais com grande bagagem e que podem te orientar da melhor forma caso tenha qualquer questionamento e/ou dificuldade sobre o processo de compra. Em boa parte das imobiliárias, o gerente de vendas, também é o responsável por negociar o imóvel que você está interessado e acompanhar todos tramites burocráticos até a compra.

A imobiliária escolhida deve oferecer segurança à ambos os envolvidos, compradores e vendedores, respaldando-os com a conferência de toda a documentação do imóvel. Uma empresa séria com uma equipe preparada, irá oferecer todo o suporte necessário para que você compre o imóvel ideal, sem complicações.

Use a internet a seu favor. A internet é uma excelente aliada na busca inicial por um imóvel

Atualmente, a grande maioria das imobiliárias disponibilizam 100% de sua base online, o que lhe permite fazer a análise dos anúncios e definir melhor o seu objetivo aliado a sua expectativa de investimento, assim como constatar que poderá adquirir um imóvel com características superiores ao que havia planejado inicialmente.

O importante neste momento é não se preocupar em encontrar de imediato o imóvel perfeito nem mesmo focar em apenas um critério de busca. Acesse e marque todos os imóveis que lhe despertar interesse, crie a sua própria lista de desejo e na sequência, faça uma revisão cortando aqueles que você sentir que realmente não lhe atende, mas lembre-se, mantenha sempre várias opções.

Com esta etapa bem-feita, o seu processo de visita – que falaremos mais a frente, será bem mais produtivo.

Faça do Corretor seu braço direito. Um bom corretor atua mais como consultor do que vendedor

Passe para o corretor que irá te atender o maior número de informações possíveis sobre sua intenção de compra. Acredite, um bom corretor atua muito mais como um consultor do que como vendedor, no entanto é necessário que você o ajude a te ajudar, afinal, vocês estão do mesmo lado.

E não se preocupe, você com certeza saberá quando um corretor merece sua confiança, o atendimento será diferenciado. Aproveite quando encontrar esse profissional e faça dele seu aliado. Ter um corretor de qualidade e confiança será essencial no seu processo de compra.

Uma dica interessante é listar o que o imóvel ideal para você deve ou não ter, as regiões que gostaria de visitar e a sua finalidade:

Qual o tipo de imóvel que você deseja?

Qual a finalidade do mesmo? Moradia, Investimento?

Qual valor pretende investir?

Pretende utilizar financiamento, FGTS (ou algum outro recurso bancário)?

Quero ficar em uma região com bastante comércio?

Do que eu não gostaria de abrir mão?

Com estas informações bem definidas, será mais fácil não só para o Corretor, que irá lhe apresentar opções dentro do seu perfil, como para você, que poderá aproveitar melhor a visita, sabendo exatamente o que observar.

2 – Planejamento financeiro

Vai financiar? Como escolher a melhor opção?

Parcela com peso maior que 30% do seu orçamento? Atenção!

Caso você não disponha de toda a quantia para comprar seu imóvel, será preciso buscar um financiamento junto a uma instituição financeira.

Muitas são as opções de financiamento bancário e todos querem tê-lo como cliente. Por isso, é muito importante identificar qual banco se ajusta melhor ao seu perfil e não se deixar envolver por promessas que fogem principalmente do seu planejamento futuro. O ideal é contar com o auxílio de um representante financeiro, de preferência indicado pela imobiliária.

Dica: Uma conta rápida que você pode fazer para saber se este financiamento é o ideal para você é colocar na ponta do lápis:

Quanto eu ganho?

Qual a parcela do financiamento proposto?

Se a parcela tiver um peso maior que 30% no seu orçamento mensal, parta para a próxima opção.

Caso tenha optado pelo financiamento e no futuro receba uma verba extra, você poderá utilizá-la para amortizar o saldo devedor da compra do imóvel escolhido.

• Mas porque pré aprovar o crédito antes de escolher o imóvel?

Ao ter seu crédito pré-aprovado, não significa que irá começar a pagar por ele imediatamente, nem mesmo que será necessário utilizá-lo, mas, ter a certeza de que terá o dinheiro quando você precisar.

Sabendo o valor disponível, você garantirá maior agilidade quando encontrar o lugar ideal, reduzindo o risco de perder um bom negócio por não ter se preparado para a compra.

Defina a forma de pagamento ideal para o seu orçamento. Financiar ou pagar à vista? Depende! Financiar ou pagar à vista? Essa é uma dúvida comum para quem está buscando por um imóvel e a principal resposta é: Depende!

As taxas de financiamento habitacional são muito atrativas, principalmente se comparadas à taxa básica de juros – SELIC (utilizada para definir o piso dos juros no país), logo, a regra básica para você saber se é ou não hora de investir em um financiamento é simples:

Quando a taxa SELIC estiver maior que a taxa do financiamento habitacional em mais de 20%, financeiramente vale mais a pena financiar a maior parte e deixar o dinheiro aplicado, ou seja, fazer um misto entre aplicação financeira e financiamento – economizar com inteligência para dar uma entrada significativa e financiar o restante.

Por outro lado, se você não possui uma boa disciplina financeira para deixar o seu dinheiro aplicado ou não consiga conviver com uma dívida por muitos anos, o ideal é financiar menos, afinal, o seu conforto psicológico é o mais importante.

Usado com inteligência, o financiamento pode ser uma arma poderosa para quem deseja comprar um imóvel, principalmente se for o primeiro. Para quem vive de aluguel, por exemplo, o valor da parcela de um imóvel pronto para morar pode substituir o aluguel pago mensalmente. Agora, se o imóvel for comprado na planta, aluguel e prestação deverão se somar, o que tornará o processo tão pesado quanto poupar para comprar à vista. Portanto, se você mora de aluguel, financeiramente falando, a compra de um imóvel pronto é mais vantajosa.

• E se os juros abaixarem após a compra?

Neste caso, há duas possibilidades. A primeira é utilizar o recurso aplicado para quitar o financiamento, opção acessível, já que o sistema SAC ( sistema de amortização constante) utilizado na grande maioria dos financiamentos cobra apenas os juros do período utilizado em caso de quitação ou amortização.

A segunda é fazer a portabilidade de seu financiamento para uma taxa mais competitiva em outra instituição financeira. Mas lembre-se, as taxas de portabilidade não são as mesmas, por isso, caso opte por esta opção, será necessária uma nova avaliação.

Vale lembrar que, durante os últimos 15 anos, em apenas 1 ano a taxa SELIC esteve próxima dos juros de financiamento habitacional. Portanto, o histórico mostra que o habitual é estar sempre acima dos 20% que mencionamos e consequentemente, financiar pode ser uma opção segura e vantajosa para você.

• E se financiar for a sua escolha, fique atento as oportunidades!

Muitos bancos possuem condições especiais para diversos tipos de clientes, afinal, para eles um relacionamento de vários anos, como é o caso do financiamento pode permitir que você faça mais negócios no futuro, já que os mesmos entendem e comprovam por meio de estudos que clientes fidelizados pelo financiamento habitacional terão um longo histórico com o banco.

Há também a possibilidade de conseguir descontos nas taxas do financiamento com pequenas ações: débito automático da prestação do financiamento, transferência da conta salário para o banco, dentre outras, que sem dúvida valem a pena serem observadas e seguidas.

Lembre-se das taxas e custos adicionais

Resguarde cerca de 5% do valor do imóvel para despesas: impostos (ITBI), taxas de cartório, taxas de banco e documentos em geral.

O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve ser pago pelo comprador ao município e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. O imposto é calculado de acordo com a avaliação da prefeitura.

3 – Escolhendo seu imóvel

A escolha do imóvel

Explore, visite e fique atento aos detalhes!

A escolha do imóvel, claro, é a etapa mais importante do processo de compra.

Ao escolher um imóvel que atenda suas necessidades, você está garantindo um futuro livre de preocupações ou até mesmo uma fonte de renda vitalícia.

Pensando nisso, o processo de visita deve ser o seu maior aliado na busca pelo imóvel ideal, afinal, as melhores compras são as realizadas de forma “consciente”.

Com certeza a afirmação acima soou obvia para você, mas, esta consciência só ocorre quando as visitas à vários imóveis são prioridade, o que nem sempre acontece pois ainda há um certo bloqueio dos compradores com relação a disponibilizar um determinado tempo para visitá-los, idealizando que irá encontrar o imóvel “ideal” apenas através do que verifica nos anúncios da internet. Lembre-se: Ainda não inventaram uma forma melhor de encontrar o imóvel perfeito que não o visitando presencialmente, só assim você terá base de comparação e a certeza de uma compra bem-feita.

É claro que esta compra “consciente” não é uma tarefa fácil, pois exige disponibilidade, e os efeitos emocionais de estar comprando um “lar” pode deixá-la ainda mais cansativa.

Dessa forma, para amenizar este sentimento e realiza as comparações necessárias, sugerimos algumas atitudes, 3 delas podem ser realizadas antes mesmo de iniciar o processo:

• Escolha a região que deseja morar e liste os motivos da escolha;
• Visite vários imóveis, mesmo que não estejam completamente dentro do perfil desejado;
• Aceite visitar imóveis em outras regiões próximas as que você definiu;
• Liste o que o imóvel de seus sonhos deve ou não ter e os motivos de cada item;
• Esteja disposto a abrir mão.

Sim, abrir mão muitas vezes pode ser necessário, é comum não ter total clareza do que você está buscando, principalmente por existir no mercado propostas que vão além de suas expectativas, mas que se encaixam em suas possibilidades. Por isso, algumas vezes é importante ceder ao que lhe chama atenção no momento, mesmo que não tenha nada a ver com o que foi traçado de início.

Já preparado para iniciar o processo de visita, listamos também alguns pontos que você precisa e deve se atentar para não cair em armadilhas:

Dê preferência para visitas durante o dia. É nesse período que se consegue visualizar defeitos de construção e a luminosidade;

Verifique o estado de conservação dos imóveis, principalmente em se tratando de usados pois estes são vendidos no esta em que se encontram sem nenhuma possibilidade de alteração antes e/ou depois da assinatura do contrato;

Analise o comércio na região e o acesso a transportes que atendam a sua necessidade e/ou da família;

Observe a posição do imóvel em relação a construções vizinhas, ventilação, nível de ruído da região, bem como a posição do imóvel em relação ao sol;

Dê uma volta pelo bairro e converse com os moradores. Esta atitude faz com que você conheça seus futuros vizinhos e possa esclarecer dúvidas a respeito da região, comércio, segurança e infraestrutura;

Não se prenda a decoração atual, tente imaginar o imóvel vazio e principalmente, após receber um “banho”, pintura, sinteco, etc. Os ajustes de sua decoração irão transformá-lo.

As dúvidas que você certamente terá

Ou possivelmente já tem!

Com experiência no setor imobiliário, a Riviera já sabe alguns dos principais questionamentos e dúvidas dos clientes, por isso acreditamos que já ciente destas informações a sua busca será mais produtiva.

• Valor do Condomínio
• Área Interna do Imóvel
• Comprar um Imóvel pronto ou na planta?
• Devo usar o meu FGTS?
• Quando saber se é o imóvel ideal?

É claro que mesmo visitando o maior número possível de imóveis e adquirindo bagagem para compará-los, a dúvida sobre qual seria o seu imóvel ideal para suas necessidades, pode persistir.

Por esse motivo, um erro comum entre os compradores é ficar, mesmo já tendo escolhido por um, esperando por uma melhor oportunidade. Mas, e se este “melhor” não existir? O ideal é que você sempre inicie a negociação no imóvel de seu interesse, e caso ainda haja dúvidas continue visitando outros.

Dessa forma, enquanto o proprietário avalia a sua proposta, você, com agilidade poderá buscar por esta segunda opção, e caso não encontre, terá assegurado já com alguns passos à frente em relação à possíveis concorrentes suas chances de fechar negócio com a escolha inicial.

É bom que você perceba a importância da agilidade para compra do imóvel que te encantou antes mesmo que ele seja vendido – a frustração de perdê-lo é horrível, por isso, mesmo se ainda houver dúvidas, busque agilizar suas visitas a outros imóveis para que possa comparar e tomar a decisão o quanto antes.

4 – Fechando negócio

Iniciando a negociação!

Proposta? Sim, por favor!

Você gostou do imóvel e ele está por um bom preço? Esta é a hora de fazer a sua proposta de compra – passe ao seu corretor ou ao gerente do mesmo qual a sua forma de pagamento.

Muitas pessoas tendem a buscar nesta etapa uma redução de preço no valor anunciado – o que é receptível, mas não garante a redução, no entanto, é importante não fazer propostas indecorosas, pois, se ofendido o proprietário fechará as portas para qualquer outra redução, caso ele esteja inicialmente aberto a uma negociação.

Ajustado a condição de pagamento entre vendedor e comprador, a imobiliária será responsável por todo o processo de intermediação de compra até o contrato de compra e venda.

Vale lembrar que nesta etapa, caso opte por financiar o seu imóvel, é importante que você já esteja com o seu crédito pré-aprovado, para evitar surpresas desagradáveis após a assinatura do compromisso de compra e venda.

A espera da oferta irrecusável

Se ela aparecer, desconfie!

Muitos compradores desejam encontrar um imóvel cujo vendedor está apertado financeiramente e disposto a repassar o seu bem à um valor extremamente baixo se comparado ao mercado.

Louco é quem recusaria uma oportunidade destas, certo? Errado!

Esta oferta irrecusável não existe e caso ela apareça, desconfie! Se existisse algo corriqueiro a esse respeito a venda com certeza aconteceria entre os próprios parentes e amigos ou dentro das imobiliárias – o que podemos afirmar, não ocorre. Existem nos bancos linhas de crédito onde é possível o proprietário dar o seu imóvel como garantia a juros bem reduzidos, o que certamente seria uma alternativa melhor que vender seu imóvel, com desconto significativo e abaixo do valor de mercado.

Ainda assim, é possível encontrar algumas situações de risco disfarçadas de “oportunidade”. Fiquem atentos pois por trás de um suposto bom negócio, podem estar problemas estruturais, de documentação, golpes, fraudes e até mesmo crimes.

Conte sempre com a ajuda de uma imobiliária de respaldo que irá garantir a segurança do seu negócio. A verdadeira oportunidade no mercado imobiliário é um imóvel que atenda ao perfil desejado e com o preço justo.

5 – A avaliação dos documentos.

Saiba o que é realmente exigido!

Realizada a negociação e acordada a condição de compra, é hora de a imobiliária iniciar a confecção do contrato e conferência das devidas documentações.

Nesta etapa é realizada uma análise completa da documentação do imóvel e dos vendedores, oferecendo maior segurança ao comprador e garantindo a ausência de problemas futuros.

É necessário a verificação de todas as certidões e cadastros em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e na cidade onde o casal mora, caso sejam diferentes.

Para esta verificação, a análise do vendedor é realizada com a identificação das seguintes esferas:

• Justiça Comum;
• Justiça do Trabalho;
• Justiça Federal;
• Receita Federal;
• Serviço Central de Protesto de Títulos – Certidão de Protesto;
• Instituições Financeiras – em caso de imóveis financiados;
• Cartório de Registros de Imóveis;
• Cartórios de Títulos e documentos;
• Registro Civil e Pessoas Jurídicas;

Verifica-se também a documentação do imóvel, com o objetivo de identificar a existência de alguma causa que impeça a sua venda, como por exemplo, a matrícula atualizada do imóvel e certidão de ônus.

Portanto, ao começar a procura de seu imóvel, opte por profissionais reconhecidos no mercado imobiliário. Faça sempre negócios com segurança e tenha cuidado com a relação de documentos disponíveis na internet, apesar de algumas informações serem bem completas a expertise da imobiliária que te assessora conta muito para análise das muitas variáveis existentes.

6 – Fique atento à documentação

• O contrato de compra e venda

Com conhecimento, é possível se livrar de furadas e economizar!

Após analisar e constatar a saúde do imóvel, a transação poderá ser concretizada com segurança. Dessa forma, a imobiliária agendará com o comprador e vendedor a data e local de assinatura do contrato de compra e venda.

A elaboração de um contrato equilibrado entre as partes também deve ser papel de uma Imobiliária, por isso, aqui vão algumas dicas sobre o que é preciso se atentar no ato da assinatura.

Verifique seus dados e demais detalhes que são delineados nas clausulas. Tire suas dúvidas;

Confira se consta a necessidade da Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel se encontra em dia com o pagamento das cotas condominiais (se houver condomínio), quando da assinatura da escritura ou contrato de financiamento do imóvel. Se a declaração for dada pelo síndico, deve ser acompanhada da Ata da Assembleia que o elegeu;

Ainda com relação ao contrato, fique atento quando o assunto for prestações de imóveis adquiridos na planta, veja qual o sistema de correção das mesmas. Caso haja reajustes converse com o profissional que está lhe atendendo e obtenha o máximo de explicações sobre o método utilizado. Se a intenção é de comprar na planta, esteja preparado, pois SEMPRE há correção do saldo devedor;

Em Minas Gerais, usualmente cabe ao vendedor o pagamento das despesas de corretagem, e ao comprador o pagamento do ITBI (imposto de transmissão) e da escritura.

Tomadas as providências e estando a documentação em ordem, o comprador poderá efetuar a aquisição do imóvel. Esse processo dependendo do acesso que a imobiliária possui junto aos cartórios e aos órgãos de poder Judiciário, Federal, Estadual e Municipal, pode ser realizado em algumas horas garantindo maior agilidade e segurança à sua compra.

• Assinatura da escritura

Agora você está bem próximo!

Atualmente, o registro do imóvel em cartório é feito através de uma matrícula, que nada mais é que a “carteira de identidade” do imóvel, onde é possível obter todas as informações a respeito do mesmo.

O número de matrícula é exclusivo de um único imóvel e deve constar toda a história, descrição e o nome do proprietário. A escritura é uma prévia da matrícula (a escritura “se torna” registro quando registrada na matrícula). Cada imóvel está registrado em um determinado cartório de registro de imóveis, sendo que, sua localização é que determinará em qual cartório deverá ser efetuado o registro.

De posse do traslado da escritura, ela deverá ser encaminhada ao cartório de Registro de Imóveis competente.

Atenção! Após a lavratura da escritura pública, ou assinatura do contrato de financiamento o adquirente deverá promover o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Quem não registra o Imóvel, não é plenamente dono!

Conte sempre com a ajuda de uma imobiliária durante o processo! Lembramos que as consequências da não contratação podem ser péssimas.

SOBRE A RIVIERA

A Riviera atual no mercado Imobiliário mineiro e nacional na compra e venda de imóveis de qualquer tipo e tamanho, oferecendo todas as vantagens de uma negociação rápida e sem burocracias, facilitando o processo tanto para compradores ou pra quem quer vender seu imóvel de forma segura e transparente.

Usamos tecnologia e expertise, para garantir uma experiência segura em todas as etapas do processo de venda. Desde o momento do cadastro de um novo imóvel, passando pelas fotos e vídeos profissionais, até a assinatura do contrato.

Já ajudamos milhares de pessoas a encontrar o imóvel perfeito de forma prática, transparente e sem letras miúdas.